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Durchblick im Finanzierungsdschungel: Was ist die KIM-Verordnung?

Update: Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat in seiner Sitzung am 2. Dezember 2024 beschlossen, die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) nicht zu verlängern. Die KIM-V endet daher per 1. Juli 2025.

Eine Küche, die alle Stücke spielt oder ein ganz privater Garten – so oder so ähnlich könnte Ihr Traum vom eigenen Zuhause aussehen. Doch weniger romantisch sind die Fragen, die sich dazwischen stellen: Kann ich mir das leisten und kriege ich überhaupt einen Kredit? Im Dschungel der Immobilienkredite stolpert man immer wieder über die sogenannte KIM-Verordnung (kurz: KIM-V). Sie regelt die Vergabestandards für die Finanzierung von Wohnimmobilien in Österreich. Doch wie lauten die Bestimmungen für Wohnkredite, wie viel Eigenmittelanteil sind notwendig und gibt es Ausnahmen von der Regel? Erfahren Sie hier alle Details zur KIM-Verordnung.

Was bedeutet die KIM-Verordnung? 

Die Abkürzung KIM steht für Kreditimmobilienmaßnahmen. Mit der gleichnamigen Verordnung wurden die Regeln für die Vergabe von Wohnkrediten in Österreich festgelegt. In einer Zeit, in der Immobilienpreise explodierten und Kreditzinsen einen Tiefststand erreichten, wurde die KIM-V daher als Bremse eingerichtet, die Kreditnehmer:innen und Banken schützen sollte.

Im Glor-Text!

Das Ziel der KIM-Verordnung ist es, Kreditnehmer:innen vor Überschuldung und heimische Banken vor Zahlungsausfällen zu schützen.

Wie lauten die Vergaberegeln der KIM-Verordnung? 

Drei wesentliche Punkte definieren die Vergaberegeln für Immobilienkredite in Österreich:

1.    Beleihungsquote bzw. Eigenmittelanteil: Für Wohnimmobilienkredite ist ein Eigenmittelanteil von 20 Prozent erforderlich. Die maximale Beleihungsquote darf hingegen nicht mehr als 90 Prozent überschreiten.

2.    Laufzeit: Kredite können maximal für eine Laufzeit von 35 Jahren vergeben werden.

3.    Kreditrückzahlung: Die monatliche Rückzahlungsrate darf maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens ausmachen.

Aufbauend auf diesen drei wesentlichen Punkten gilt die KIM-Verordnung bereits seit 1. August 2022. Nur wenige Monate später kam es bereits mit der Lockerung der Vergaberegeln zu einer  ersten Novellierung der Finanzierungsverordnung

Gut zu wissen!

Die KIM-Verordnung gilt ausschließlich für österreichische Banken. Banken in anderen Ländern wie zum Beispiel in Deutschland sind nicht an diese Verordnung gebunden und bieten weitere Möglichkeiten für Immobilienfinanzierungen in Österreich.


Glor-reicher Tipp

Lassen Sie uns darüber reden! Das Glorit-Beratungsteam und unsere unabhängigen Finanzierungsberater:innen unterstützen Sie bei der Suche und Bewertung individueller Finanzierungslösungen im In- und Ausland.

Lockerung der KIM-V und Ausnahmekontingente

Ende des Jahres 2022 führte das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) mit Vertreter:innen des Finanzministeriums, des Fiskalrats, der Finanzmarktaufsicht (FMA) und der Österreichischen Nationalbank neue Gespräche über die Entwicklungen des Finanzmarkts. Der starke Rückgang der Immobilientransaktionen alarmierte nicht nur die Immobilienbranche. Die Frage, ob und wie man sich noch ein Eigenheim leisten kann, stand im Mittelpunkt breitenwirksamer Diskussionen.

Dies führte zu einer Erleichterung der Vergaberegeln in zwei wesentlichen Punkten: 

1.    Zwischenfinanzierung: Eingeschränkte Anwendung der KIM-V auf Zwischenfinanzierungen bis zu einem Wert von maximal 80 Prozent einer bestehenden Immobilie mit einer Laufzeit von 2 Jahren.

2.    Geringfügigkeitsgrenze: Die Geringfügigkeitsgrenze von 50.000 Euro gilt seit 1. April 2023 auch für Ehepartner:innen, eingetragene Partner:innen sowie Lebensgemeinschaften, das heißt pro Kreditnehmer:in. Damit kann sich die Geringfügigkeitsgrenze auf 100.000 Euro verdoppeln.

Zusätzlich verfügen Banken über sogenannte Ausnahmekontingente, um nach eigenem Ermessen und Risikobeurteilung innerhalb der sonst strengen KIM-Vorgaben Immobilienkredite zu vergeben. Für eine leichtere Administration dieser Kontingente gibt es jetzt schon Forderungen, diese Ausnahmeregelungen für alle Bankinstitute zu vereinheitlichen.  

Gut zu wissen!

Bei Erfüllung von zwei der drei Kriterien der KIM-Verordnung zahlt es sich aus, die individuelle Kreditwürdigkeit und die Möglichkeit auf eine Ausnahmeregelung aufgrund bestehender Kontingente prüfen zu lassen.


Glor-reicher Tipp

Unabhängige Finanzierungsberater:innen bieten einen umfassenden Marktüberblick und oft bessere Zinskonditionen – angepasst auf Ihre individuelle Wirtschaftssituation. Zusätzlich haben sie auch einen direkten Draht zu unterschiedlichen Banken, die immer wieder spezielle Sonderkontingente und -konditionen anbieten.

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