Immobilienmarkt Wien 2026: Trends, Prognosen und Preise
Was erwartet uns am Wiener Immobilienmarkt 2026? Die Wohnungsnachfrage steigt, das Angebot – insbesondere bei Neubauten – wird knapper und die Preise ziehen wieder an. Doch was bedeutet das konkret für Käufer:innen: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um in Wien eine Immobilie zu kaufen? Ganz klare Antworten gibt es nicht. Sehr wohl aber Tendenzen und Prognosen, die zeigen, wohin sich der Markt entwickelt – und worauf Sie bei Ihrer Entscheidung achten sollten.
Was bisher geschah? Eine kurze Retrospektive
Die Jahre 2021 und 2022 gelten unter Bauträgern und Immobilienentwicklern als Ausnahmejahre. In kaum einem anderen Zeitraum wurden so viele Immobilien verkauft. Auf dieses Hoch folgte – wie in vielen Zyklen – eine deutliche Abkühlung in den Jahren 2023 und 2024 getrieben durch wirtschaftliche Unsicherheiten, steigende Zinsen und die strengeren Kreditvergaberichtlinien der KIM-Verordnung. Erst 2025 zeigten sich wieder erste Erholungstendenzen.
Fassen wir die Entwicklungen der letzten Jahre am österreichischen Immobilienmarkt kurz zusammen:
- KIM-Verordnung, hohe Inflationsraten und ein rascher Zinsanstieg führen zu einer ausgeprägte Kaufzurückhaltung bei Käufer:innen.
- 2025 korrigiert die EZB mehrmals hintereinander den Leitzins nach unten. Die Nachfrage nach Immobilien steigt wieder an.
- Gleichzeitig kommen immer weniger Neubauten auf den Markt, obwohl der Bedarf in Ballungsräumen wie Wien hoch bleibt.
- Expert:innen warnen vor den Folgen dieser Angebotslücke; Preise am heimischen Immobilienmarkt ziehen an - auch aufgrund von steigenden Baukosten.
Die wichtigsten Prognosen am Wiener Immobilienmarkt 2026
Die Nachfrage übersteigt das Angebot für Neubauten
Die Baubewilligungen in Wien sanken von 21.400 im Jahr 2019 auf nur noch 5.772 im Jahr 2025 – ein Rückgang von fast 72 Prozent. Gleichzeitig wächst Wien weiter. Bis 2040 rechnen Expert:innen mit einem Bevölkerungswachstum von rund 9 Prozent auf etwa 2,2 Millionen Einwohner – daraus ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf an Wohnraum.
Die Neuflächenproduktion im Miet- und Eigentumsbereich liegt deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf der Wiener Bevölkerung. Die Konsequenz: Ab 2026 wird die Neubautätigkeit den Bedarf deutlich verfehlen, das Angebot weiterhin schrumpfen und zusätzlichen Preisdruck erzeugen.
Wohnen bleibt teurer
Die Preise steigen – und dafür gibt es zwei sich gegenseitig verstärkende Ursachen: eine wachsende Angebotslücke und strukturell hohe Bau-, aber auch Personalkosten, die sich direkt in den Verkaufspreisen niederschlagen. In Wien zeigt sich das besonders deutlich: Die Kaufpreise für Eigennutzer sind 2025 stadtweit gestiegen – in Floridsdorf und Donaustadt sogar um +11,5 %, so Mag. Alexander Bosak, Gründer und Geschäftsführer der Exploreal GmbH.
Wohnen wird leistbarer
Während die Immobilienpreise wieder anziehen, verbessert sich gleichzeitig die Leistbarkeit. Der Grund liegt in gestiegenen Realeinkommen und stabilisierten Finanzierungsbedingungen. So sind die Einkommen in Österreich zuletzt deutlich gestiegen – etwa lag das Median-Bruttojahreseinkommen laut Statistik Austria von Vollzeitbeschäftigten 2024 bei rund 55.678 Euro, ein Plus von über 8 % gegenüber dem Vorjahr.
Musste man damals im Schnitt 14,4 Jahreseinkommen für eine 100-Quadratmeter-Wohnung aufwenden, sind es heute 11,2 Jahre. Dieser Trend spiegelt sich bereits in einer belebten Nachfrage und einem steigenden Volumen bei Immobilienkrediten wider: Laut Österreichischen Nationalbank nahmen österreichischen Haushalte 2025 wieder deutlich mehr neue Wohnbaukredite auf.
Derzeit profitieren Immobilienkäufer:innen zudem von der Gebührenbefreiung für die Eintragung von Eigentumsrecht und Pfandrecht im Grundbuch. Aber: Diese Einsparung ist befristet. Nur wenn der Antrag auf Eintragung bis spätestens 30. Juni 2026 gestellt wird, sparen Käufer:innen ...
- 1,1 % des Kaufpreises für die Eintragung des Eigentumsrechts (maximal 11.000 Euro) sowie
- 1,2 % der Kreditsumme für die Eintragung des Pfandrechts bei Finanzierung (maximal 6.000 Euro)
Glor-reicher Tipp: Alle Informationen zum Gebührenentfall und wie Sie aktuell beim Immobilienkauf bis 30. Juni 2026 bis zu € 17.000,- sparen können, gibt es hier zum Nachlesen.
Die wichtigsten Trends am Wiener Immobilienmarkt 2026
Wie greifen diese Entwicklungen ineinander – und welche Trends prägen den Markt konkret? Was genau erwartet uns in diesem Jahr und welche Objekte sollten interessierte Käufer:innen besonders im Auge behalten?
Trend 1: Lage, Lage, Lage
Das Angebot an Neubau-Eigentumswohnungen wird in den kommenden Jahren weiter zurückgehen. Besonders deutlich zeigt sich diese Entwicklung in den wachstumsstarken Bezirken Floridsdorf und Donaustadt: Während hier über viele Jahre hinweg intensiv gebaut wurde, geht die Neubautätigkeit nun spürbar zurück – bei gleichzeitig stabil hoher Nachfrage.
Gerade diese Bezirke profitieren von einer Kombination, die am Wiener Immobilienmarkt zunehmend gefragt ist: viele Grünflächen, die unmittelbare Nähe zu Naherholungsgebieten wie der Alten Donau und dem Nationalpark Lobau sowie eine sehr gute Anbindung an die Innenstadt.
Die Folgen:
- Lage gewinnt weiter an Bedeutung
- Besondere Objektmerkmale rücken stärker in den Fokus
Trend 2: Qualität übertrumpft Quantität
Wie wurde gebaut? Welche Materialien und Marken kommen zum Einsatz? Wie durchdacht sind Grundriss und Alltagstauglichkeit? Und welche zusätzlichen Features erleichtern das tägliche Leben tatsächlich? Fragen wie diese rücken für Immobilienkäufer:innen im Jahr 2026 zunehmend in den Mittelpunkt.
Am Wiener Immobilienmarkt verschiebt sich der Fokus klar: weg von reiner Quadratmeteroptimierung hin zu nachhaltiger Bauqualität, langlebigen Materialien und einer durchdachten Ausführung.
Der Einsatz langlebiger Markenprodukte, einer präzisen Verarbeitung und sinnvoll geplanten Zusatzfeatures machen im Alltag den Unterschied und werden zunehmend zum kaufentscheidenden Faktor. Ob integriertes Energie-Monitoring, durchdachte Stauraumlösungen oder praktische Elemente wie ein Wäscheabwurfschacht: Es sind genau diese Features, die Komfort, Effizienz und Nutzbarkeit nachhaltig erhöhen.
Die Folgen:
- Hochwertige Materialien, starke Marken und saubere Ausführung werden zum zentralen Entscheidungskriterium
- Werthaltige Immobilien setzen auf Substanz, Langlebigkeit und funktionale Planung
- Smarte Technologien steigern Komfort und Alltagstauglichkeit
Die Ansprüche sind deutlich gestiegen – und das ist gut so. Kundinnen und Kunden erwarten heute ein echtes Rundum-sorglos-Paket: von der schlüsselfertigen Übergabe über Unterstützung bei der Finanzierung bis hin zu Kontakten für Einrichtung, Küche oder Garten. Seit der Pandemie hat sich zudem der Fokus auf Wohnqualität spürbar verstärkt. Mehr Platz für Homeoffice, großzügige Freiflächen, viel Tageslicht und durchdachte Grundrisse sind heute zentrale Kriterien.
Trend 3: Nachhaltige & smarte Immobilienkonzepte
Energieeffizienz und nachhaltige Gebäudekonzepte sind längst kein „Nice-to-have“ mehr, sondern ein zentraler Faktor beim Immobilienkauf. Steigende Energiepreise, strengere regulatorische Anforderungen und ein wachsendes Bewusstsein für Betriebskosten rücken nachhaltige Lösungen zunehmend in den Fokus.
Investitionen in moderne Technologien wie Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen oder effiziente Kühl- und Heizsysteme wirken dabei gleich mehrfach: Sie reduzieren laufende Energiekosten, erhöhen die Unabhängigkeit von externen Energiepreisschwankungen und sichern langfristig die Attraktivität der Immobilie.
Die Folgen:
- Niedrigere Betriebskosten werden zu einem zentralen Kaufargument
- Energieeffiziente Immobilien sichern langfristig Wertstabilität und Marktattraktivität
Beispiel aus dem Glorit-Portfolio: Arminenstraße 21 – Einzelhaus auf Eigengrund (!) nur 200 Meter von der Alten Donau
Das Projekt zeigt exemplarisch, wie aktuelle Markttrends gut umgesetzt werden: eine gefragte Lage in unmittelbarer Nähe zur Alten Donau, kombiniert mit energieeffizienter Bauweise und moderner Ausstattung.
- Wärmepumpe für effizientes Heizen und Kühlen
- Photovoltaikanlage samt black-outfähigem Pufferspeicher und Wallbox zur Eigenstromerzeugung und Reduktion der laufenden Kosten
- Klimaanlage für angenehme Raumtemperaturen auch an heißen Sommertagen
- Smart-Home-Steuerung zur komfortablen und energieeffizienten Regelung von Heizung, Beschattung und Beleuchtung
Lust auf eine schnelle Besichtigung? Hier geht’s zum Objekt!
Kaufen oder warten? Die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt
Die Frage nach dem optimalen Kaufzeitpunkt lässt sich 2026 fundierter beantworten als noch in den vergangenen Monaten. Mehrere Entwicklungen sprechen dafür, sich aktuell intensiver mit dem Immobilienkauf auseinanderzusetzen.
- Ein Blick auf die Preisentwicklung zeigt: Nach der Korrekturphase 2023/24 ziehen die Preise – insbesondere bei Neubauten – wieder an. Angesichts sinkender Bautätigkeit und stabiler Nachfrage ist davon auszugehen, dass sich dieser Trend fortsetzt.
- Und da wären wir schon beim zweiten Punkt, dem Angebot: Baubewilligungen und Fertigstellungszahlen sind österreichweit eingebrochen – während das Bevölkerungswachstum den Bedarf weiter antreibt. Das Fenster für Neubauten in guten Lagen schließt sich: nicht dramatisch, aber messbar und mit klarer Richtung.
- Auch die Finanzierungsbedingungen bleiben attraktiv: Die Zinsen befinden sich wieder auf einem stabilen Niveau – Fixzinsen unter 3 % schaffen Planungssicherheit – und wer bis 30. Juni 2026 kauft, profitiert zusätzlich von der Gebührenbefreiung im Grundbuch: eine Ersparnis von bis zu 17.000 Euro, die ab Juli wegfällt.
Das Zeitfenster für Eigentum im Neubau wird enger. Wer Qualität, Lage und Planungssicherheit sucht, sollte jetzt handeln.
Fazit: Quo vadis Immobilienmarkt 2026?
Der Wiener Immobilienmarkt entwickelt sich 2026 klar in Richtung eines Nachfrageüberhangs: Während die Neubautätigkeit zurückgeht, bleibt die Nachfrage – insbesondere in guten Lagen – stabil hoch. Diese Dynamik führt dazu, dass sich das Angebot weiter verknappt und Qualität zunehmend zum entscheidenden Differenzierungsfaktor wird.
Wer sich einen Überblick über aktuell verfügbare Neubauprojekte in Wien verschaffen möchte, findet hier eine Auswahl hochwertiger Projekte mit Fokus auf Energieeffizienz, Lage und nachhaltige Bauweise. Auch künftig realisiert Glorit neue Projekte in ausgewählten Wiener Wachstumslagen – unter anderem in den Bezirken 1210, 1220 und 1230.
