Tipps vom Steuerberater: Immobilie richtig vererben oder verschenken
Eine Immobilie zu vererben oder zu verschenken ist eine weitreichende Entscheidung. Neben emotionalen Fragen spielen vor allem rechtliche und steuerliche Aspekte eine zentrale Rolle. Wer frühzeitig plant und sich informiert, kann Konflikte vermeiden und steuerliche Nachteile reduzieren. Gemeinsam mit Steuerberater Mag. Christoph Schmidl von Grant Thornton Austria beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um das richtige Vererben und Verschenken von Immobilien.
Was ist der erste Schritt, wenn ich meine Immobilie verschenken oder vererben möchte?
Wer eine Immobilie übertragen möchte, sollte frühzeitig klären, ob dies zu Lebzeiten durch eine Schenkung oder erst im Todesfall durch Vererbung erfolgen soll. Beim Vererben stehen erbrechtliche Überlegungen im Vordergrund, insbesondere die Frage, wer Erbe sein soll und ob Pflichtteilsansprüche bestehen.
Der erste und wichtigste Schritt beim Vererben einer Immobilie ist der Weg zum Notar.
– Mag. Christoph Schmidl, Steuerberater Grant Thornton
Immobilien vererben: Testament, Erbvertrag oder Schenkung
Abhängig von der familiären Situation empfiehlt es sich, ein Testament zu errichten, einen Erbvertrag abzuschließen oder eine Schenkung auf den Todesfall zu vereinbaren. Diese Instrumente ermöglichen es, den Übergang der Immobilie klar zu regeln. Da jede Konstellation individuell ist, sollte die Gestaltung gemeinsam mit einem Notar erfolgen, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Was ist steuerlich günstiger – vererben oder schenken?
In Österreich ist es steuerlich meist neutral, ob eine Immobilie verschenkt oder vererbt wird. Seit 2008 fallen weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer an. In beiden Fällen sind jedoch Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühren zu bezahlen.
Steuerlich macht es in vielen Fällen keinen Unterschied, ob eine Immobilie verschenkt oder vererbt wird – entscheidend sind die Details.
– Mag. Christoph Schmidl, Steuerberater Grant Thornton
Vorteile der Immobilienschenkung
Für unentgeltliche Übertragungen gilt der gesetzliche Stufentarif der Grunderwerbsteuer. Vorteile einer Schenkung können darin liegen, dass der Zeitpunkt der Übertragung frei gewählt werden kann und unter Umständen Pflichtteilsansprüche reduziert werden. Zudem können bei frühzeitiger Planung Freibeträge durch gestaffelte Schenkungen mehrfach genutzt werden.
Vorteile der Immobilienvererbung
Das Vererben bietet hingegen den Vorteil, dass das Vermögen bis zum Erbfall vollständig beim Eigentümer verbleibt und keine sofortigen Kosten entstehen, abgesehen von möglichen Notarkosten für die Errichtung eines Testaments oder Vertrags.
Wenn Sie bereits eine Immobilie geerbt haben und vor der Entscheidung stehen, wie es weitergeht, finden Sie hier eine ausführliche Orientierung.
Welche Vorteile hat eine Schenkung zu Lebzeiten gegenüber einer späteren Vererbung?
Eine Schenkung zu Lebzeiten kann insbesondere aus steuerlicher Sicht Vorteile bieten, wenn Freibeträge gezielt genutzt werden. Durch eine rechtzeitige und gut geplante Übertragung lassen sich steuerliche Belastungen reduzieren und Vermögenswerte schrittweise weitergeben.
Darüber hinaus ermöglicht eine Schenkung, den Übergang der Immobilie aktiv zu begleiten und klare Vereinbarungen zu treffen, etwa zu Rechten und Pflichten der Beteiligten.
Welche Rechte kann ich mir beim Verschenken einer Immobilie sichern?
Bei einer Schenkung müssen Eigentümer nicht vollständig auf Kontrolle oder Nutzung verzichten. Es besteht die Möglichkeit, sich verschiedene Rechte vertraglich vorzubehalten, die auch grundbücherlich abgesichert werden sollten.
Vorbehaltsrechte sind ein zentrales Instrument, um Sicherheit und Einfluss trotz Schenkung zu behalten.
– Mag. Christoph Schmidl, Steuerberater Grant Thornton
Welche Vorbehaltsrechte sind bei einer Schenkung möglich?
Zu den gängigsten Rechten zählen das Wohnrecht, das Fruchtgenussrecht sowie Belastungs- oder Veräußerungsverbote. Ein Wohnrecht ermöglicht es dem Schenkenden, die Immobilie weiterhin selbst zu bewohnen. Das Fruchtgenussrecht erlaubt zusätzlich, das Objekt zu vermieten und die Erträge zu behalten. Belastungs- oder Veräußerungsverbote schützen davor, dass die Immobilie ohne Zustimmung weitergegeben oder belastet wird. Ergänzend kann ein Vorkaufsrecht vereinbart werden, falls der Beschenkte die Immobilie verkaufen möchte.
Welche typischen Fehler passieren bei Schenkungen ohne Beratung?
Schenkungen ohne fachliche Begleitung bergen erhebliche Risiken. Häufige Fehler entstehen durch eine unklare Gestaltung der Erbfolge oder das Nichtberücksichtigen von Pflichtteilsansprüchen.
Ohne entsprechende Pflicht- oder Erbteilverzichte können andere Erben unter Umständen die Anrechnung von Schenkungen verlangen, was den ursprünglichen Willen des Schenkers konterkariert. Zudem ist für die Gültigkeit einer Immobilienschenkung zwingend ein Notariatsakt erforderlich. Ohne diesen ist die Schenkung rechtlich unwirksam. Nicht zuletzt darf die fristgerechte Meldung der Schenkung beim Finanzamt nicht vergessen werden.
Wie wird der steuerlich relevante Grundstückswert bei einer Schenkung ermittelt?
Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Grundstückswert. Dieser wird in der Regel entweder nach dem Pauschalwertmodell oder anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels berechnet.
In bestimmten Fällen kann auch ein Gutachten herangezogen werden, um den Verkehrswert nachzuweisen.
Was ist der wichtigste Rat für Eigentümer, die ihre Immobilie übertragen möchten?
Eigentümer sollten Immobilienübertragungen niemals formlos oder ohne Beratung durchführen. Klare, schriftliche und notarielle Regelungen sind entscheidend, um Rechtssicherheit zu schaffen.
Immobilien übertragen mit Rechten und Pflichten
Neben der Absicherung von Wohn- oder Fruchtgenussrechten sollten auch Rückforderungsrechte, Pflegevereinbarungen und mögliche Schuldenübernahmen berücksichtigt werden. Letztere können zu einer sogenannten gemischten Schenkung führen und unter Umständen Immobilienertragsteuer auslösen. Ein frühzeitiges Gespräch mit Notar und Steuerberater hilft, steuerliche Risiken zu vermeiden und die Übertragung optimal zu gestalten.
Fazit: Planung ist die halbe Miete
Ob Schenkung oder Vererbung – eine Immobilie richtig zu übertragen erfordert Planung, rechtliches Wissen und steuerliche Expertise. Wer frühzeitig vorsorgt und professionelle Beratung in Anspruch nimmt, stellt sicher, dass der eigene Wille umgesetzt wird und spätere Konflikte vermieden werden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.
In den meisten Fällen ist es steuerlich neutral, da weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer anfällt. In beiden Fällen sind jedoch Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühren zu bezahlen.
Ja. Auch bei einer Schenkung fällt Grunderwerbsteuer an, berechnet nach dem gesetzlichen Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts. Zusätzlich ist die Schenkung dem Finanzamt zu melden.
Ja. Bei einer Immobilienschenkung können Rechte wie Wohnrecht, Fruchtgenussrecht oder Veräußerungsverbote vereinbart und grundbücherlich abgesichert werden.
Ein häufiger Fehler ist, Schenkungen ohne Notariatsakt oder ohne Berücksichtigung von Pflichtteilsansprüchen durchzuführen. Dies kann später zu rechtlichen Konflikten führen.
Eine Schenkung zu Lebzeiten kann sinnvoll sein, wenn Freibeträge genutzt, der Übergabezeitpunkt bewusst gesteuert oder Pflichtteilsansprüche reduziert werden sollen.
Über Mag. Christoph Schmidl
Steuerberater | Grant Thornton Austria
Mag. Christoph Schmidl ist Partner bei Grant Thornton Austria und Steuerberater mit über 15 Jahren Berufserfahrung. Seine Schwerpunkte liegen in der steuerlichen Gesamtberatung, insbesondere in internationalen Steuerfragen, Expatriates, Umsatzsteuer und Normverbrauchsabgabe (NoVA). Er ist als Lektor im Bereich Steuerrecht und Rechnungswesen tätig und Autor zahlreicher Fachpublikationen, unter anderem beim DBV Verlag und beim Neuen Wissenschaftlichen Verlag. Christoph Schmidl absolvierte ein Masterstudium der Betriebswirtschaftslehre an der Wirtschaftsuniversität Wien und ist Mitglied der Kammer der Steuerberater und Wirtschaftsprüfer (KSW) sowie der Österreichischen Gesellschaft der Wirtschaftsprüfer.
