Tipps vom Steuerberater: Soll ich meine geerbte Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen?
Ich habe ein Haus oder eine Wohnung geerbt – und was nun? Soll ich die Immobilie behalten, lieber verkaufen oder ist eine Vermietung sinnvoll? Und welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte sind dabei zu beachten? Mit diesen Fragen sieht man sich meist nicht häufig konfrontiert, umso wichtiger ist eine fundierte Orientierung. Um Klarheit zu schaffen, haben wir die zentralen Fragen rund um das Thema „Immobilien erben und welche Optionen sich danach bieten“ mit Steuerberater Mag. Christoph Schmidl, Partner bei der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Grant Thornton Austria, besprochen.
Was sind die ersten Schritte, wenn ich eine Immobilie zum Beispiel in Wien geerbt habe?
Zuerst sollte man sich beim Erben einer Immobilie selbst die Frage stellen: Wie will ich diese Immobilie in Zukunft nutzen? Denn vielleicht will man irgendwann selbst darin wohnen oder doch lieber an die Kinder vermieten. Oft passt die geerbte Immobilie aber auch schlichtweg nicht zu den aktuellen Lebensumständen oder energetischen Standards. In diesem Fall kann ein Verkauf sinnvoll sein, um das freiwerdende Kapital als Eigenkapitalbasis für einen modernen Neubau zu nutzen.
Rechtliche Schritte nach dem Immobilienerbe
Aus rechtlicher Sicht wird nach dem Todesfall zunächst ein Verlassenschaftsverfahren eingeleitet. Der Erbe muss entscheiden, ob er das Erbe ausschlägt oder annimmt und ob der Erbantritt bedingt oder unbedingt erfolgt. Diese Rückmeldung auf das Erbe muss innerhalb von 4 Wochen nach Aufforderung durch den Gerichtskommissär (Notar) erfolgen.
Nach der Einantwortung geht das Eigentum an der Immobilie auf den Erben über, anschließend ist innerhalb eines Jahres die Eintragung im Grundbuch vorzunehmen.
Mit dem unbedingten Erbantritt übernimmt man nicht nur die Immobilie, sondern auch sämtliche Schulden und Haftungen.
– Mag. Christoph Schmidl, Steuerberater Grant Thornton
Rechtlich ist diese Entscheidung besonders wichtig, da sie über die Haftung des Erben entscheidet. Beim bedingten Erbantritt ist die Haftung auf den Wert der Erbmasse beschränkt, während beim unbedingten Erbantritt auch persönliche Haftungen entstehen können. Steuerlich fällt bereits im Zuge der Übertragung Grunderwerbsteuer an, die sich nach dem Grundstückswert richtet und zwischen 0,5 % und 3,5 % beträgt.
Welche Steuern fallen bei einer geerbten Immobilie in Österreich an?
In Österreich gibt es seit 2008 weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer. Dennoch ist das Erben einer Immobilie nicht steuerfrei: Bei der Übertragung fällt die Grunderwerbsteuer an, bei einem späteren Verkauf kann die Immobilienertragsteuer anfallen und zusätzlich ist jährlich Grundsteuer zu entrichten.
Bei der Übertragung der Immobilie im Todesfall fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt 0,5 % für die ersten 250.000 Euro des Grundstückswerts, 2 % für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 % für darüber hinausgehende Beträge. Bemessungsgrundlage ist der sogenannte Grundstückswert, der entweder pauschal nach dem Sachwertverfahren, anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels oder durch den Nachweis des Verkehrswerts mittels Gutachten ermittelt werden kann.
Bei Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt
Wird die geerbte Immobilie später verkauft, ist zudem die Immobilienertragsteuer zu beachten. Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich alle Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuer, da es keine Spekulationsfrist mehr gibt. Ausnahmen bestehen insbesondere für Immobilien, die dem Veräußerer als Hauptwohnsitz gedient haben, wobei hierfür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen.
Unabhängig davon fällt laufend Grundsteuer an. Bei Eigentumswohnungen wird diese in der Praxis häufig über die Betriebskosten abgerechnet und somit indirekt vom Eigentümer getragen.
Glor-reicher Tipp: Eine unabhängige Finanzierungsberatung kann helfen, die wirtschaftliche Tragweite eines Verkaufs oder Kaufs besser einzuschätzen. Mehr erfahren.
Wie entscheide ich, ob ich die Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen soll?
Ob eine geerbte Immobilie behalten, vermietet oder verkauft werden sollte, hängt von mehreren Faktoren ab, die sowohl finanzieller als auch persönlicher Natur sind. Entscheidend sind insbesondere die laufenden Kosten im Verhältnis zu möglichen Einnahmen, die steuerlichen Auswirkungen sowie Zustand und Lage der Immobilie.
Die richtige Entscheidung, ob ich eine Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen soll, ergibt sich nicht aus einer einzelnen Zahl, sondern aus dem Zusammenspiel von Kosten, Steuern und persönlichen Zielen.
– Mag. Christoph Schmidl, Steuerberater Grant Thornton
Laufende Kosten als Entscheidungsfaktor
Zunächst sollten die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung den potenziellen Mieteinnahmen gegenübergestellt werden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wie stabil und realistisch diese Einnahmen langfristig sind. Steuerlich unterliegen Mieteinnahmen der Einkommensteuer, während ein späterer Verkauf Immobilienertragsteuer auslösen kann.
Behalten oder verkaufen? Zustand der Immobilie
Eine zentrale Rolle spielen zudem Zustand und Lage der Immobilie. Sanierungsbedürftige Objekte können hohe Investitionen erforderlich machen, während Immobilien in guten Lagen häufig langfristige Wertsteigerungen und attraktive Mieten ermöglichen. Ergänzend dazu sind persönliche Faktoren zu berücksichtigen, etwa der Zeitaufwand für Verwaltung, eine mögliche emotionale Bindung oder die eigenen langfristigen Lebenspläne.
Reinvestition: Verkauf als Startschuss für den Neubau
Oft entspricht die geerbte Immobilie – etwa ein älteres Einfamilienhaus am Stadtrand – nicht den aktuellen Standards oder den eigenen Wohnbedürfnissen. In diesem Fall kann der Verkauf der geerbten Immobilie die nötige Liquidität schaffen, um in ein Neubauprojekt, etwa eine neue, energieeffiziente Eigentumswohnung oder ein modernes Haus zu investieren. Hier fungiert das Erbe als wertvoller Eigenkapitalersatz.
Vor- und Nachteile: Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten
Schließlich sollten auch die Risiken nicht außer Acht gelassen werden. Eine Vermietung kann mit Mietausfällen, Schäden oder rechtlichen Auseinandersetzungen verbunden sein. Ein Verkauf bringt hingegen sofortige Liquidität, verzichtet jedoch auf laufende Einnahmen. Eine fundierte Entscheidung basiert daher auf einer realistischen finanziellen Kalkulation, einer steuerlichen Analyse, der aktuellen Marktsituation und den persönlichen Zielen des Erben.
Mehr zur grundsätzlichen Entscheidung zwischen Nutzung und Verkauf (z. B. Miete vs. Kauf) finden Sie in unserem Blogbeitrag „Was ist besser: Mieten oder kaufen?“
Wann lohnt sich eine Vermietung – und wann ist ein Verkauf sinnvoll?
Eine Vermietung lohnt sich vor allem dann, wenn die Immobilie in einer gefragten Lage liegt, eine solide Bausubstanz aufweist und die zu erwartenden Mieteinnahmen die laufenden Kosten deutlich übersteigen. Ein Verkauf ist hingegen häufig sinnvoll, wenn kurzfristig Liquidität benötigt wird oder hohe Sanierungskosten anfallen würden.
Vermietung ist vor allem eine langfristige Entscheidung – sie lohnt sich nur, wenn Ertrag, Zustand und persönlicher Aufwand zusammenpassen.
– Mag. Christoph Schmidl, Steuerberater Grant Thornton
Wann ist Vermieten die bessere Wahl?
Besonders attraktiv ist die Vermietung bei Immobilien mit guter Lage und stabilem Mietmarkt, wenn die laufenden Kosten wie Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer gut kalkulierbar sind. Sie eignet sich für Erben, die langfristig regelmäßige Einnahmen erzielen möchten und bereit sind, den Verwaltungsaufwand sowie mögliche Risiken wie Mietausfälle oder rechtliche Auseinandersetzungen zu tragen.
Wann ist Verkaufen die bessere Wahl?
Ein Verkauf ist hingegen oft die bessere Option, wenn die Immobilie einen hohen Marktwert hat, umfangreiche Sanierungen erforderlich wären oder keine langfristige Bindung gewünscht ist. Auch wenn persönliche oder finanzielle Ressourcen für eine Vermietung fehlen, kann der Verkauf eine sinnvolle und risikoärmere Lösung darstellen, da er sofortige Liquidität schafft.
Welche steuerlichen Vorteile habe ich bei der Vermietung einer geerbten Immobilie?
Bei der Vermietung einer geerbten Immobilie können laufende Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Die Abschreibung ist jedoch nur auf den Gebäudeanteil möglich und hängt davon ab, in welchem Abschreibungsstadium sich die Immobilie bereits beim Erblasser befand.
Beim Erben einer vermieteten Immobilie tritt man steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers – das gilt auch für die Abschreibung.
– Mag. Christoph Schmidl, Steuerberater Grant Thornton
Grundsätzlich kann die Abschreibung (AfA) nur auf den Gebäudeanteil angewendet werden, nicht auf den Grundanteil. Da der Erwerb im Erbfall unentgeltlich erfolgt, übernimmt der Erbe steuerlich die Position des Erblassers. Wurde die Immobilie bereits vor dem Erbfall vermietet, muss die bestehende Abschreibung fortgeführt werden.
Ist das Gebäude bereits vollständig abgeschrieben, besteht keine Möglichkeit, erneut eine AfA auf den Gebäudeanteil geltend zu machen. Dennoch können laufende Aufwendungen wie Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten oder Zinsen steuerlich berücksichtigt werden. Eine genaue steuerliche Prüfung ist daher besonders wichtig, um realistisch einschätzen zu können, ob sich eine Vermietung auch aus steuerlicher Sicht tatsächlich lohnt.
Was ist der wichtigste Rat für Erben einer Immobilie?
Erben sollten sich ausreichend Zeit nehmen, um rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Fragen zu klären, bevor sie eine Entscheidung treffen. Besonders wichtig ist es, die Tragweite des Erbantritts sowie die langfristigen Folgen für Vermögen und Liquidität realistisch einzuschätzen.
Wer eine Immobilie erbt, erbt nicht nur Chancen, sondern auch Pflichten – und sollte deshalb nichts überstürzen.
– Mag. Christoph Schmidl, Steuerberater Grant Thornton
Vor dem Erbantritt sollte genau geprüft werden, ob dieser bedingt oder unbedingt erfolgt, da mit der Annahme auch mögliche Schulden und Verpflichtungen übernommen werden. Eine professionelle Bewertung der Immobilie hilft, den tatsächlichen Wert realistisch einzuschätzen und steuerliche Berechnungen korrekt vorzunehmen.
Darüber hinaus sollten rechtliche Pflichten wie die Grundbucheintragung sowie anfallende Steuern, insbesondere die Grunderwerbsteuer, frühzeitig eingeplant werden. Da Erbfälle häufig komplex sind und auch emotionale Aspekte eine Rolle spielen, ist eine frühzeitige steuerliche und rechtliche Beratung sinnvoll, um finanzielle Risiken und Konflikte – etwa innerhalb einer Erbengemeinschaft – zu vermeiden.
Fazit: Geerbte Immobilie – gut entscheiden statt vorschnell handeln
Eine geerbte Immobilie bietet viele Möglichkeiten, bringt aber auch rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Verantwortung mit sich. Ob Behalten, Vermieten oder Verkaufen sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab: der persönlichen Lebenssituation, den steuerlichen Konsequenzen, dem Zustand und der Lage der Immobilie sowie den eigenen langfristigen Zielen.
Wer frühzeitig prüft, welche Verpflichtungen mit dem Erbe verbunden sind, die steuerlichen Auswirkungen kennt und realistisch kalkuliert, kann fundierte Entscheidungen treffen und unangenehme Überraschungen vermeiden. Gerade bei komplexen Konstellationen – etwa bei Altbauimmobilien, Vermietung oder geplanten Verkäufen – zahlt sich professionelle Beratung aus.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.
Nein. In Österreich gibt es seit 2008 keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Allerdings fallen bei der Übertragung Grunderwerbsteuer sowie laufende Grundsteuer an.
Die Immobilienertragsteuer fällt an, wenn die geerbte Immobilie verkauft wird und dabei ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht. Seit 2012 gibt es keine Spekulationsfrist mehr, Ausnahmen gelten insbesondere für Hauptwohnsitze unter bestimmten Voraussetzungen.
Eine Vermietung kann steuerlich sinnvoll sein, wenn die Mieteinnahmen die laufenden Kosten übersteigen. Einnahmen unterliegen der Einkommensteuer, laufende Kosten können jedoch steuerlich geltend gemacht werden. Die Abschreibung ist nur auf den Gebäudeanteil möglich.
Altbauwohnungen fallen häufig unter das Mietrechtsgesetz (MRG), wodurch Mietzinsbeschränkungen gelten können. Zusätzlich können Denkmalschutz und bauordnungsrechtliche Vorgaben Sanierungen einschränken oder genehmigungspflichtig machen.
Ein sofortiger Verkauf kann sinnvoll sein, wenn hohe Sanierungskosten anfallen oder Liquidität benötigt wird. Vor einer Entscheidung sollten jedoch steuerliche Auswirkungen, Marktwert und persönliche Ziele sorgfältig geprüft werden.
Über Mag. Christoph Schmidl
Steuerberater | Grant Thornton Austria
Mag. Christoph Schmidl ist Partner bei Grant Thornton Austria und Steuerberater mit über 15 Jahren Berufserfahrung. Seine Schwerpunkte liegen in der steuerlichen Gesamtberatung, insbesondere in internationalen Steuerfragen, Expatriates, Umsatzsteuer und Normverbrauchsabgabe (NoVA). Er ist als Lektor im Bereich Steuerrecht und Rechnungswesen tätig und Autor zahlreicher Fachpublikationen, unter anderem beim DBV Verlag und beim Neuen Wissenschaftlichen Verlag. Christoph Schmidl absolvierte ein Masterstudium der Betriebswirtschaftslehre an der Wirtschaftsuniversität Wien und ist Mitglied der Kammer der Steuerberater und Wirtschaftsprüfer (KSW) sowie der Österreichischen Gesellschaft der Wirtschaftsprüfer.
