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Altbau oder Neubau kaufen: Was passt besser zu mir?

Hohe Räume, Flügeltüren und Fischgrätparkett – oder große Fenster, die viel Licht spenden, moderne Haustechnik und die eigene Terrasse vor der Wohnküche? Wer in Wien eine Immobilie kaufen möchte, landet früher oder später bei einer Frage, die fast so alt ist wie manche Gründerzeithäuser selbst: Altbau oder Neubau?

Beides hat seinen Reiz. Gerade Wien wäre ohne seine historischen Häuser schließlich nicht Wien. Gleichzeitig unterscheiden sich Altbau und Neubau in Punkten, die weit über Stil und Geschmack hinausgehen: bei Energieeffizienz, laufenden Kosten, Instandhaltung und langfristiger Wertentwicklung. Zeit also für einen Vergleich, bei dem wir hinter die Fassade blicken.

  1. 1. Altbau oder Neubau in Wien: Warum ist die Frage gerade hier relevant?
  2. 2. Was ist günstiger: Altbau oder Neubau?
  3. 3. Was kostet mich die Immobilie nach dem Kauf?
  4. 4. Sind die Betriebskosten im Neubau niedriger als im Altbau?
    1. 4.1. Was bedeutet „Raus aus Gas“ für ältere Immobilien in Wien?
    2. 4.2. Welche Vorteile bieten moderne Heiz- und Kühlsysteme im Neubau?
  5. 5. Welcher Grundriss ist besser: Altbau oder Neubau?
  6. 6. Ist ein Neubau barrierefreier als ein Altbau?
  7. 7. Welche Chancen bietet ein Neubau bei der zukünftigen Wertentwicklung?
  8. 8. Altbau vs. Neubau als Anlage: Was ist bei der Vermietung zu beachten?
  9. 9. Worauf sollte ich beim Vergleich von Altbau und Neubau achten?
  10. 10. Fazit: Altbau oder Neubau – was lohnt sich in Wien?
  11. 11. Exklusive Neubauprojekte in und um Wien


Altbau oder Neubau in Wien: Warum ist die Frage gerade hier relevant?


Wien hat einen außergewöhnlich großen Bestand an älteren Gebäuden. Laut Statistik Austria stammt rund ein Fünftel der Wiener Gebäude aus der Zeit vor 1919, weitere 15,2 Prozent wurden zwischen 1919 und 1944 errichtet. Historische Bausubstanz gehört damit fest zum Wiener Stadtbild.

Für Wohnungskäufer:innen bedeutet das: Die Entscheidung zwischen einem älteren Bestandsobjekt und einem modernen Neubau stellt sich in Wien besonders häufig. Und damit auch die Frage, was einem persönlich wichtiger ist. Stuck und Geschichte? Oder zeitgemäße Technik, moderne Grundrisse und möglichst wenig Sanierungsbedarf?

Sicher ist: Wohngefühl ist Geschmackssache – Energieverbrauch und künftiger Investitionsbedarf lassen sich im Vergleich dazu meist ziemlich konkret beziffern.


Was ist günstiger: Altbau oder Neubau?


Neubauwohnungen liegen in Wien grundsätzlich auf einem hohen Preisniveau. Ein direkter Preisvergleich mit dem gesamten Bestandsmarkt ist prinzipiell mit Vorsicht zu genießen. Lage, Baujahr, Zustand, Wohnungsgröße und Ausstattung beeinflussen den Preis erheblich.

Ein unsanierter Altbau lässt sich ebenso wenig seriös mit einem hochwertigen Neubau vergleichen wie eine Wohnung in unterschiedlicher Lage. Und genau deshalb sollte beim Immobilienkauf ohnehin nicht nur eine Zahl betrachtet werden: der Kaufpreis. Denn die spannendere Frage lautet oft:


Was kostet mich die Immobilie nach dem Kauf?

Bei einem älteren Gebäude können in den kommenden Jahren beispielsweise Investitionen in Fassade, Dach, Fenster, Leitungen, Steigstränge, Lift oder Heizungsanlage notwendig werden. Welche Maßnahmen tatsächlich anstehen, hängt stark vom Zustand des Hauses und davon ab, was bereits saniert wurde.

Beim Pressegespräch von Glorit verwies Bausachverständiger Günther Nussbaum deshalb darauf, bei älteren Immobilien auch einen Blick in die unmittelbare Zukunft zu werfen:

Bei einem älteren Gebäude ist es wichtig, nicht nur den aktuellen Zustand zu betrachten, sondern auch mögliche künftige Investitionen mitzudenken. Als Größenordnung können sich über einen Zeitraum von 40 Jahren rund 250.000 Euro an zusätzlichen Sanierungsaufwendungen ergeben. Bei einzelnen Bauteilen, etwa Fassaden, können nach mehreren Jahrzehnten entsprechende Erhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden.

Günther Nussbaum
Bausachverständiger

Die Zahl lässt sich selbstverständlich nicht auf jedes Gebäude übertragen. Der Grundgedanke dahinter ist aber wesentlich: Wer nur den Kaufpreis vergleicht, vergleicht möglicherweise nur die halbe Rechnung.

Ein Neubauprojekt nahe der Alten Donau: In der Arminenstraße 4A-8 wurden gerade 13 moderne Eigentumswohmungen fertiggestelt – inklusive Wärmepumpe, Deckenkühlung, Fußbodenheizung und PV-Anlage.


Sind die Betriebskosten im Neubau niedriger als im Altbau?

Hier lohnt sich ein genauer Blick auf die Begriffe. Denn die klassischen Betriebskosten einer Immobilie sind im Neubau nicht automatisch niedriger. Ein modernes Haus kann etwa einen Lift, eine Tiefgarage, Gemeinschaftsanlagen oder aufwendige Haustechnik besitzen, die ebenfalls laufende Kosten verursachen.

Interessanter ist deshalb ein Vergleich der gesamten laufenden Wohnkosten. Dazu zählen neben klassischen Betriebskosten auch Heiz- und Energiekosten sowie mittel- und langfristig notwendige Erhaltungsmaßnahmen und Investitionen.

Hier kann ein Neubau Vorteile bieten. Gebäudehülle, Fenster und Haustechnik werden nach aktuellen Standards geplant und können von Anfang an als Gesamtsystem aufeinander abgestimmt werden. Beim Altbau hängt dagegen viel davon ab, ob und in welchem Umfang bereits thermisch und technisch saniert wurde.

Kurz gesagt: Alt muss nicht ineffizient sein. Aber effizient wird Alt nicht automatisch.


Was bedeutet „Raus aus Gas“ für ältere Immobilien in Wien?

Für den Wiener Gebäudebestand wird die Art des Heizens in den kommenden Jahren zu einem besonders wichtigen Thema. Die Stadt Wien verfolgt das Ziel, die Wärmeversorgung bis 2040 unabhängig von fossilen Energieträgern wie Öl, Gas und Kohle zu machen. Raumwärme und Warmwasser sollen künftig klimaneutral bereitgestellt werden.

Vor allem im Bestand kann das zusätzlichen Aufwand bedeuten. Die Stadt Wien weist selbst darauf hin, dass beim Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme häufig bauliche Maßnahmen im Gebäude oder in der Wohnung erforderlich sind. Bei Wohnungseigentum ist darüber hinaus oft eine Lösung für das gesamte Gebäude sinnvoll beziehungsweise notwendig. Für Käufer:innen einer älteren Immobilie lohnt sich deshalb eine zusätzliche Frage: Wie zukunftsfit ist das bestehende Heizsystem – und welche Investitionen könnten hier noch auf mich zukommen?

Beim Neubau ist die Ausgangslage eine andere. Seit 29. Februar 2024 dürfen laut Stadt Wien keine fossilen Systeme für die Wärmeversorgung von Neubauten mehr eingesetzt werden. Das Energiekonzept ist damit nicht etwas, das irgendwann nachgerüstet werden soll, sondern bereits Teil der Planung.


Welche Vorteile bieten moderne Heiz- und Kühlsysteme im Neubau?

Beim Thema Energie geht es längst nicht mehr nur darum, im Jänner warme Füße zu haben. Auch der sommerliche Wohnkomfort gewinnt zunehmend an Bedeutung – das hat uns der Rekordsommer von 2026 ganz klar aufgezeigt.

Ein moderner Neubau kann Heizung, Kühlung, Gebäudehülle, Sonnenschutz und Energieversorgung bereits in der Planung aufeinander abstimmen.

Bei einem älteren Gebäude lassen sich moderne Systeme natürlich ebenfalls nachrüsten. Ob und mit welchem Aufwand das möglich ist, hängt jedoch stark von der bestehenden Bausubstanz und Haustechnik ab.

Der Neubau hat hier also einen ziemlich einfachen Vorteil: Er muss nicht erst in die Gegenwart gebracht werden.

Wie energieeffizient sind Glorit-Häuser und -Wohnungen?

Je nach Projekt kommen Wärmepumpen in den unterschiedlichsten Ausprägungen zum Einsatz. Die meisten dieser Systeme kühlen im Sommer zudem über Fußbodenheizung und/oder Deckenkühlung den Raum um einige Grad herunter.

Sämtliche Glorit-Wohnbauten verfügen zudem über Photovoltaik-Anlagen, die die Allgemeinbereich mit Energie versorgen. Bei den Häusern punkten eine Vielzahl an Projekten mit bereits installierten PV-Anlagen; die Vorbereitung mit einer Leerverrohrung zur einfachen Nachrüstung ist bei allen Häusern gegeben.

Eine effiziente Haustechnik in Kombination mit moderner Gebäudedämmung und Wärmeschutzverglasungen sorgt so für hohen Wohnkomfort und angenehme Temperaturen zu jeder Jahreszeit.


Welcher Grundriss ist besser: Altbau oder Neubau?

Wie Menschen wohnen, hat sich in den vergangenen hundert Jahren deutlich verändert. Grundrisse übrigens auch.

Je nach Baujahr und Gebäudetyp können Altbauwohnungen mit hohen Räumen, großzügigen Zimmern und besonderen architektonischen Details punkten. Das typische Altbauflair ist aber keineswegs garantiert: Manche Bestandswohnungen haben niedrigere Raumhöhen, lange Gänge, Durchgangszimmer oder viele voneinander getrennte Räume. Das war zur Zeit ihrer Errichtung durchaus sinnvoll. Nur sah der Alltag damals eben etwas anders aus.

Moderne Neubauprojekte werden nun stärker rund um heutige Lebensgewohnheiten geplant: durchdachte Raumplanung mit großzügigen Wohn-Ess-Bereichen, große Fensterflächen, die viel Licht hineinlassen und private Außenflächen wie Balkon, Terrasse oder Garten, die den Wohnraum ins Freie erweitern. Dazu kommen Anforderungen, die bei historischen Gebäuden schlicht noch kein Thema waren: moderner Schallschutz, Fahrrad- und Kinderwagenräume, Aufzüge, PKW-Stellplätze direkt vor dem Haus oder in der hauseigenen Tiefgarage, saubere, trockene Kellerflächen für zusätzlichen Stauraum und zeitgemäße Elektroinstallationen.

Ein Altbau kann vieles davon nach einer Sanierung ebenfalls bieten. Nur sind nachträgliche Eingriffe naturgemäß stärker von der vorhandenen Bausubstanz abhängig.

Wohnen nur 75 m von der Alten Donau: In der Franz-Loidl-Straße 30 punkten moderne Häuser mit moderner Haustechnik und durchdachten Grundrissen.


Ist ein Neubau barrierefreier als ein Altbau?

Ein paar Stufen beim Hauseingang wirken zunächst unspektakulär. Mit Kinderwagen, schwerem Einkauf, einer Sportverletzung oder im höheren Alter bekommen sie plötzlich erstaunlich viel Persönlichkeit. Historische Gebäude stammen aus einer Zeit, in der Barrierefreiheit bei der Planung noch keine vergleichbare Rolle spielte. Entsprechend können Stufen, schmale Zugänge oder fehlende Aufzüge im Bestand vorkommen und das Leben erschweren.

Bei Neubauten gelten dagegen heutige baurechtliche Vorgaben zur Barrierefreiheit und Nutzungssicherheit. Die Wiener Bauordnung schreibt beispielsweise bei Gebäuden mit mehr als zwei Hauptgeschoßen – mit bestimmten Ausnahmen – Personenaufzüge vor. Diese müssen über die notwendigen Verbindungswege auch für Rollstuhlfahrer erreichbar sein.

Barrierefreie Planung ist dabei weit mehr als ein Thema fürs Alter. Sie sorgt dafür, dass eine Immobilie über möglichst viele Lebensphasen hinweg bequem nutzbar bleibt. Und Zukunftsplanung beginnt manchmal eben schon bei einer Türschwelle.


Welche Chancen bietet ein Neubau bei der zukünftigen Wertentwicklung?

Wie sich eine Immobilie künftig im Wert entwickelt, lässt sich nie sicher vorhersagen. Lage, Zinsen, Angebot und Nachfrage sowie die allgemeine Wirtschaftsentwicklung spielen dabei eine wesentliche Rolle.

Für die langfristige Attraktivität eines Neubaus können aber Aspekte relevant sein, die auch bei Käufer:innen zunehmend gefragt sind: energieeffiziente Haustechnik, zeitgemäße Grundrisse, Freiflächen, Barrierefreiheit und ein moderner Gebäudestandard.

Hinzu kommt das Angebot. Exploreal dokumentiert für Wien seit einigen Jahren einen deutlichen Rückgang der Neubautätigkeit. Für 2025 wurden nur noch rund 11.000 Fertigstellungen prognostiziert – deutlich weniger als in den Jahren davor. Ein begrenzteres Angebot an neuen Wohnungen kann damit ebenfalls ein Faktor sein, der hochwertige Neubauimmobilien langfristig interessant macht.

Eine Wertsteigerung ist damit natürlich nicht garantiert. Ein moderner Neubau bringt aber Eigenschaften mit, die auch in Zukunft gefragt sein dürften – und startet technisch dort, wo ältere Immobilien mitunter erst durch Investitionen hinkommen müssen.


Altbau vs. Neubau als Anlage: Was ist bei der Vermietung zu beachten?

Wer eine Immobilie nicht nur selbst nutzen, sondern auch vermieten möchte, sollte einen weiteren Punkt im Blick haben: das Mietrecht.

Viele klassische Wiener Altbauwohnungen fallen in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). In diesem Bereich kann die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses gesetzlich begrenzt sein. Wie hoch tatsächlich vermietet werden darf, hängt dabei von der konkreten Wohnung und möglichen Zu- und Abschlägen beziehungsweise gesetzlichen Ausnahmen ab.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen in Gebäuden, die nach dem 8. Mai 1945 errichtet wurden, gilt das MRG hingegen grundsätzlich nur teilweise. Für solche Wohnungen bestehen insbesondere keine Mietzinsobergrenzen nach dem MRG, wodurch der Mietzins grundsätzlich frei vereinbart werden kann. Andere gesetzliche Vorgaben bleiben selbstverständlich zu beachten.

Für Anleger:innen kann dieser Unterschied wesentlich sein: Je stärker die Miethöhe gesetzlich reguliert ist, desto weniger flexibel lässt sich eine Wohnung an das aktuelle Marktniveau vermieten. Das kann sich auf die erzielbaren Mieteinnahmen und damit auf die Rendite einer Anlageimmobilie auswirken.

Ein moderner, freifinanzierter Neubau kann daher nicht nur hinsichtlich Energieeffizienz, Instandhaltung und Wohnkomfort interessant sein, sondern auch bei der langfristigen Vermietbarkeit und wirtschaftlichen Planbarkeit.


Worauf sollte ich beim Vergleich von Altbau und Neubau achten?

Wer Immobilien miteinander vergleicht, sollte deshalb nicht nur auf Kaufpreis und Quadratmeter schauen. Mindestens genauso relevant sind:

  • Jahr der Errichtung,
  • der energetische Zustand des Gebäudes und das Heiz- beziehungsweise Kühlsystem,
  • der Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Leitungen,
  • Rücklagen und bereits geplante Sanierungen,
  • laufende Energie- und Wohnkosten,
  • Grundriss und Nutzbarkeit der Räume,
  • Balkon, Terrasse oder Garten,
  • Barrierefreiheit und Lift,
  • Schallschutz,
  • Stellplatz beziehungsweise Tiefgarage,
  • die Qualität der Ausstattung und
  • die Frage, wie gut die Immobilie zu künftigen Lebenssituationen passt.

Denn am Ende kauft man keine Energiekennzahl und keinen Grundriss. Man kauft ein Zuhause. Die Zahlen helfen nur dabei, dass man sich dort möglichst lange wohlfühlt.


Fazit: Altbau oder Neubau – was lohnt sich in Wien?

Die Entscheidung zwischen Altbau und Neubau in Wien bleibt natürlich eine Frage der persönlichen Prioritäten.

Altbau bietet Geschichte, manchmal hohe Räume und einen Charakter, den ein neues Gebäude naturgemäß nicht mitbringen kann. Ist das Haus gut saniert und technisch auf aktuellem Stand, kann das eine sehr attraktive Kombination sein.

Wer allerdings Wert auf Planbarkeit, moderne Haustechnik, Energieeffizienz, zeitgemäße Grundrisse, Freiflächen, Barrierefreiheit und möglichst wenig kurzfristigen Sanierungsbedarf legt, findet diese Eigenschaften bei einem hochwertigen Neubau von Beginn an.

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