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Wohnung kaufen in Wien: Checkliste und Tipps – darauf sollten Sie achten

Eine neue Wohnung kauft man nicht alle Tage: Finanzierung, Grundbucheintrag, Nebenkosten, Energieausweis-Check und alle anderen groß- und klein gedruckten Passagen muss man erstmal verstehen – und vor allem wissen, dass man sie überhaupt prüfen muss. Doch was sollte man beachten und welche Fehler sollte man unbedingt vermeiden? Für Erstkäufer:innen, Anleger:innen und Familien bieten wir hier praktische Checklisten zum Wohnungskauf in Wien.
 

  1. 1. Budget für den Wohnungskauf festlegen: Wie viel kann ich mir in Wien leisten?
  2. 2. Finanzierung klären: Wie kann man sich einen Wohnungskauf in Wien leisten?
  3. 3. Lage prüfen: Wo sollte man in Wien kaufen?
    1. 3.1. Wohnung kaufen in Wien: Bezirke und Grätzl richtig bewerten
    2. 3.2. Wichtige Lagefaktoren im Überblick
  4. 4. Zustand der Wohnung und des Hauses checken
  5. 5. Betriebskosten prüfen: Laufende Kosten richtig einschätzen
  6. 6. Kaufnebenkosten nicht vergessen
  7. 7. Achten Sie auf das Kleingedruckte: Kaufvertrag prüfen
    1. 7.1. Worauf Sie beim Kaufvertrag besonders achten sollten
  8. 8. Bonität des Bauträgers beachten
  9. 9. Dokumente prüfen: Diese Unterlagen sind beim Wohnungskauf in Wien besonders wichtig
    1. 9.1. Planen Sie Ihren nächsten Schritt

Budget für den Wohnungskauf festlegen: Wie viel kann ich mir in Wien leisten?

Endlich ist es so weit: Das Ersparte, das Geerbte oder oft beides zusammen finden “ein neues Zuhause”. Oder besser gesagt: Sie werden zum neuen Zuhause. Denn das Geld, das bisher auf Sparbüchern und Bankkonten lag, soll nun zum Grundstein für eine neue Eigentumswohnung werden.

Reicht das Eigenkapital nicht aus, wird es in der Regel durch Fremdfinanzierung ergänzt. Meist handelt es sich dabei um Kredite, die den Traum vom Immobilienbesitz oder von der Anlegerwohnung Wirklichkeit werden lassen. Eigenkapital und Fremdkapital definieren danach das festgelegte Budget, mit dem man sich danach auf Wohnungssuche begeben kann.


Budgetkalkulation: Der erste Schritt vor dem Wohnungskauf

Schätzen Sie Ihr Budget realistisch ein und beantworten Sie sich vorab folgende Fragen:

  • Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? 
  • Wie viel Fremdbudget wird zusätzlich benötigt?

Wichtiger Tipp: Planen Sie Ihre Ausgaben nicht zu knapp. Berücksichtigen Sie unbedingt auch Kaufnebenkosten, Einrichtung sowie mögliche Renovierungen in Ihrer Kalkulation.

Wie viel zusätzliches Kapital zur Verfügung steht, lässt sich am besten im Rahmen einer Finanzierungsberatung klären. Bei Glorit begleiten wir den gesamten Verkaufsprozess gemeinsam mit unabhängigen Finanzierungsberater:innen – ein Vorteil, der Ihnen einen optimalen Überblick über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten verschafft und direkt zum nächsten Schritt führt.


Finanzierung klären: Wie kann man sich einen Wohnungskauf in Wien leisten? 

In der Regel sollte beim Wohnungskauf ein gewisses Eigenkapital vorhanden sein. Der restliche Kaufpreis wird meist durch eine Fremdfinanzierung – in der Regel einen Bankkredit – gedeckt.

Der erste Schritt führt dabei viele zur eigenen Hausbank. Noch sinnvoller ist jedoch oft eine unabhängige Finanzierungsberatung. Denn: Unabhängige Berater:innen können individueller auf Ihre Bedürfnisse eingehen, bieten einen besseren Marktüberblick und häufig auch attraktivere Zinskonditionen – ohne dabei an bestimmte Banken oder Finanzprodukte gebunden zu sein. Gemeinsam werden danach passende Kreditmodelle erarbeitet und die daraus resultierenden monatlichen Belastungen realistisch berechnet.

Lesen Sie in unserem Blog-Artikel mehr über „Immobilienkauf: Warum sich eine unabhängige Finanzierungsberatung lohnt“
 

Glor-reicher Tipp: Beim Bauträger Glorit profitieren Sie nicht nur von exklusiven Lagen, sondern auch von umfassender Beratung: Von der unverbindlichen Erstanfrage über die Kaufabwicklung bis zur Schlüsselübergabe — und darüber hinaus — begleitet Sie Ihr persönlicher Glorit-Berater bzw. Ihre persönliche Glorit-Beraterin kompetent und verlässlich. Ergänzend unterstützen unabhängige Finanzierungspartner dabei, die passende Finanzierungslösung für Ihre individuellen Bedürfnisse zu finden.
 

Jede Bank prüft unterschiedliche Kriterien und deckt unterschiedliche Zielgruppen ab. Daher ist es entscheidend, die Unterlagen und das Finanzierungskonzept optimal auszuarbeiten. Je besser die Präsentation der finanziellen Situation des Kunden erfolgt und je weniger Risiko die Bank sieht, desto attraktiver wird das Angebot sein. In dieser Phase stecken wir besonders viel Aufwand, denn das legt den Grundstein für eine attraktive Immobilienfinanzierung. Im Anschluss verhandeln wir das jeweilige Angebot mit den Banken, um die optimale Lösung für den Kunden zu erreichen.

Ralph Decker
Unabhängiger Finanzberater, b4c consulting
Echtfoto virtuell optimiert - Aussicht vom Fischerstrand Top 2.05 aufs Wasser
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Lage prüfen: Wo sollte man in Wien kaufen?

Ist man eher der City-Typ oder der Wochenend-Gärtner? Was ist besser für die Familie: Wohnen am Wasser oder Wohnen in der Nähe von Arbeit und Kindergarten? Diese grundsätzlichen Fragen gilt es zu klären, um sein persönliches Suchfeld gezielt einzugrenzen. 


Wohnung kaufen in Wien: Bezirke und Grätzl richtig bewerten 

Zudem lohnt sich auch ein genauer Blick auf die einzelnen Bezirke, die in die engere Auswahl kommen. Neben gefragten Lagen sollten Sie auch aufstrebende Bezirke und Grätzl berücksichtigen, die oft noch günstiger sind und gleichzeitig ein gutes Entwicklungspotenzial bieten.


Wichtige Lagefaktoren im Überblick 

Je nach persönlicher Lebenssituation und Bedürfnissen rücken auch noch viele weitere Themen in den Fokus: Autofahrer:innen sollten auf genügend Parkmöglichkeiten achten. Wer lieber sein Auto stehen lässt, wünscht sich eine bequeme öffentliche Anbindung. Eltern hingegen konzentrieren sich oft auf gute Kindergärten und Schulen in ihrer unmittelbaren Nähe oder vielleicht sogar Grünflächen und Wasser.

Ein Beispiel: Eigentumswohnungen in der Donaustadt sind besonders bei Familien gefragt – vor allem aufgrund der vielen Grünflächen, der Nähe zur Alten Donau und dem Nationalpark Lobau sowie der guten Infrastruktur.
 

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Glorit-Leuchtturmprojekt Wagramer Straße 76. Rund 50 hochwertige Eigentumswohnungen sowie ergänzende Büro- und Geschäftsflächen entstehen gegenüber Donau Zentrum/U1 und fußläufig zum Freizeitparadies Alte Donau. Zum Projekt. 

Zustand der Wohnung und des Hauses checken 

Gerade bei Altbauwohnungen lohnt ein prüfender Blick auf alle Details, die eine Immobilie ausmachen. Dieser beginnt bei Fenstern und Installationen und reicht bis zur Bausubstanz und Heizsystem. Hier kann man nicht zu kleinlich sein, ganz im Gegenteil. Lieber zu genau hinschauen als später teuer nachbessern. Denn als zukünftige Eigentümer:in tragen Sie die Kosten für Schäden selbst – und Sanierungen können schnell hohe Summen erreichen.

Auch das Gebäude selbst sollte sorgfältig geprüft werden, da Sie gemeinsam mit anderen Wohnungseigentümer:innen Teil einer Eigentümergemeinschaft sind. Denn stellen Sie sich vor, Sie ziehen in Ihre neue Traumwohnung ein und kurz darauf wird die Fassade saniert und ein Baugerüst verdeckt die Aussicht.


Solche Situationen lassen sich vermeiden, wenn Sie:

  • die Wohnung gründlich besichtigen
  • Einblick in geplante Sanierungen nehmen
  • Gespräche mit der Hausverwaltung bzw. dem/der Makler:in oder Verkäufer:in führen



Wer gleich auf Nummer sicher gehen will, setzt auf Neubauwohnungen in Erstbezug. Diese bieten zahlreiche Vorteile:

  • Moderne Bauweise: Neubauwohnungen verfügen über zeitgemäße Gebäudetechnik, etwa Fußbodenheizung, Deckenkühlung durch thermische Bauteilaktivierung sowie Fenster und Dämmungen nach aktuellen Standards.
  • Hochwertige Ausstattung: Langlebige Materialien, moderne Bäder und smarte Wohnlösungen sorgen für zusätzlichen Komfort und ein zeitgemäßes Wohngefühl.
  • Hohe Energieeffizienz: Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen und optimierte Gebäudehüllen senken laufende Betriebskosten und verbessern die Nachhaltigkeit.
  • Geringerer Instandhaltungsaufwand: In den ersten Jahren fallen in der Regel keine Sanierungskosten an, und der laufende Wartungsbedarf ist deutlich geringer als bei Bestandsimmobilien.
  • Zeitgemäße Grundrisse: Neubauten bieten häufig offene, moderne Wohnkonzepte, die den heutigen Wohnbedürfnissen entsprechen. Beim Kauf in der Bauphase ist zudem oft noch eine Mitgestaltung bei Materialien oder Grundrissdetails möglich.
  • Attraktive Wertanlage: Aufgrund moderner Standards, energieeffizienter Bauweise und hoher Wohnqualität sind Neubauprojekte besonders attraktiv für Mieter:innen und gelten häufig als wertstabil.


Betriebskosten prüfen: Laufende Kosten richtig einschätzen 

Mit dem Kauf einer Wohnung ist es finanziell nicht getan. Ein genauer Blick auf die laufenden Kosten ist deshalb ein wichtiger Schritt vor der Kaufentscheidung. Als zukünftige:r Wohnungseigentümer:in kommen neben einer möglichen Kreditrate weitere regelmäßige Zahlungen auf Sie zu. Dazu zählen insbesondere Betriebskosten, Beiträge zur Rücklage sowie Heiz- und Energiekosten. Diese laufenden Belastungen sollten realistisch kalkuliert und keinesfalls unterschätzt werden.


Typische laufende Kosten sind unter anderem:

  • Betriebskosten (Hausverwaltung, Reinigung, etc.)
  • Rücklagen für Instandhaltung
  • Heiz- und Energiekosten


Genau diese Kosten können je nach Gebäude, Lage und Zustand stark variieren und sollten vor dem Kauf gründlich geprüft werden.


Kaufnebenkosten nicht vergessen

Der Kaufpreis der Wohnung liegt voll im Budget? Glückwunsch – sofern Sie die Kaufnebenkosten mit eingeplant haben. Deswegen auch hier nochmal der prüfende Check aller Kosten, die Sie bei Ihrer Kalkulation im Blick behalten sollten:


Folgende Nebenkosten sind zu beachten:

  • 3,5 % Grunderwerbsteuer
  • Grundbuchgebühr: 1,1 % des Kaufpreises und 1,2 % für die Pfandrechtseintragung (Hypothek)
  • 1,5 % Vertragserrichtungsgebühr (exkl. USt)
  • Beglaubigungskosten des Notars und Barauslagen (individuell)
  • Maklergebühren (gegebenenfalls)


Achten Sie auf das Kleingedruckte: Kaufvertrag prüfen 

Beim Kaufvertrag ist besondere Sorgfalt gefragt. Lassen Sie diesen daher unbedingt von Rechtsexpert:innen prüfen, um Risiken und Fristen nicht zu übersehen. Denn Ungenauigkeiten oder fehlendes Fachwissen können im Nachhinein teuer werden.


Worauf Sie beim Kaufvertrag besonders achten sollten

Ein Kaufvertrag muss mehrere grundlegende Informationen und Klauseln enthalten. Diese Bestandteile schützen beide Parteien und regeln alle wichtigen Bedingungen des Immobilienkaufs. Ein Muster für einen Immobilienkaufvertrag kann als Orientierung dienen, sollte jedoch niemals als Ersatz für einen rechtlich geprüften Vertrag verwendet werden.


Das muss der Kaufvertrag auf jeden Fall beinhalten:

  • Daten der Vertragsparteien: Vollständiger Name, Adresse und persönliche Daten von Käuferin oder Käufer und Verkäuferin oder Verkäufer, wie Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummern, Staatsbürgerschaft sowie die Berufsbezeichnung.
  • Beschreibung der Immobilie: Je nach Art der Immobilie alle relevanten Informationen, wie Adresse, Lage, Größe, Grundbuchdaten, Baugenehmigung, alle relevanten Pläne sowie eine Bau- & Leistungsbeschreibung
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Vereinbarter Kaufpreis, Anzahlung und detaillierte Zahlungsbedingungen.
  • Servitute: Alle bestehenden Dienstbarkeiten wie Mietrechte, Wohnrechte, Leitungsrechte, Kanäle oder Wegerechte müssen im Grundbuch eindeutig vermerkt sein und sollten im Kaufvertrag der Immobilie berücksichtigt werden.
  • Lastenfreiheit und Gewährleistung: Angaben, ob die Immobilie lastenfrei (also ohne Hypotheken oder Grundschulden) übergeben wird.
  • Zeitpunkt der Übergabe: Genaue Regelung, wann die Immobilie an die Käuferin oder den Käufer übergeben wird.
  • Auflösungsklauseln: Bedingungen, unter denen der Vertrag ungültig wird, etwa bei Nichtzahlung des Kaufpreises.
  • Rücktrittsrecht und Fristen: Regelungen zu einem möglichen Rücktritt vom Vertrag.
  • Treuhänder: Üblicherweise ist das die beauftragte Notarin oder der Notar bzw. die Anwältin oder Anwalt.

Glor-reicher Tipp: Bei Glorit begleitet Sie der selbständige Rechtsanwalt und Vertragserrichter Mag. Arno Pajek, LL.M. mit seiner Expertise im Immobilien-, Bauträger- und Vertragsrecht zuverlässig durch die Kaufvertragsabwicklung und steht Ihnen bei Fragen beratend zur Seite. 


Bonität des Bauträgers beachten

Beim Wohnungskauf in Wien sollten Käufer:innen nicht nur auf Lage, Preis und Ausstattung achten, sondern auch die Seriosität und wirtschaftliche Stabilität des Verkäufers oder Bauträgers prüfen. Besonders bei Neubauprojekten ist es sinnvoll zu prüfen, ob das Unternehmen finanziell stabil ist und bereits vergleichbare Projekte erfolgreich umgesetzt hat.

Die gesetzlich vorgesehenen Sicherungsmodelle nach dem Bauträgervertragsgesetz, kurz BTVG, schützen Käufer:innen zwar vor dem Verlust bereits geleisteter Zahlungen beziehungsweise sichern den Rechtserwerb ab. Sie verhindern aber nicht automatisch Verzögerungen, Baustopp oder zusätzlichen Aufwand, wenn ein Bauträger wirtschaftlich in Schwierigkeiten gerät.

Daher lohnt es sich, vor Vertragsunterzeichnung einen Blick in den Firmenbuchauszug oder aktuelle Bilanzen zu werfen und eine Bonitätsauskunft, etwa beim KSV1870, einzuholen. 


Dokumente prüfen: Diese Unterlagen sind beim Wohnungskauf in Wien besonders wichtig 

Vor dem Kauf sollten Sie alle relevanten Unterlagen sorgfältig prüfen. Falls Ihnen diese nicht automatisch vorgelegt werden, sollten Sie gezielt danach fragen:

  • Grundbuchauszug
  • Wohnungseigentumsvertrag / Nutzwertgutachten
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Rücklagenstand und Sanierungspläne
  • Bau- und Benützungsbewilligung
  • Hausordnung
  • Energieausweis 


Planen Sie Ihren nächsten Schritt 

Es ist also beschlossene Sache: Sie wollen eine Wohnung in Wien kaufen? Lassen Sie sich unverbindlich beraten und finden Sie die passende Eigentumswohnung in Wien – abgestimmt auf Ihr Budget und Ihre Lebenssituation.

Das Glorit-Beratungsteam unterstützt bei der Auswahl der Traumimmobilie, findet gemeinsam mit unabhängigen Finanzexpert:innen die passende Finanzierung für die individuelle Situation und begleitet durch den gesamten Kaufprozess – bis über die Schlüsselübergabe hinaus.
 

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